Les terrains que les communes classent en zone à bâtir prennent beaucoup de valeur. La loi sur l'aménagement du territoire (LAT) exige que cette plus-value soit compensée par le prélèvement d’une taxe d’au moins 20 pour cent. Les recettes perçues doivent servir notamment à financer les indemnités pouvant être dues en cas de déclassement de terrains qui étaient en zone à bâtir. Cantons et communes peuvent également les utiliser pour appliquer des mesures d’aménagement du territoire comme l’aménagement de places publiques ou l’amendement des sols. Chaque canton dispose désormais d’une réglementation permettant de compenser les plus-values qui résultent d’un classement en zone à bâtir.
La loi sur l’aménagement du territoire exige des réglementations cantonales régissant la taxe sur la plus-value
Si une parcelle de terre agricole est classée en zone à bâtir, sa valeur augmente sensiblement sans aucune intervention de son ou sa propriétaire, le terrain à bâtir étant habituellement beaucoup plus cher que le terrain agricole. À l’inverse, en cas de déclassement, un terrain qui était en zone à bâtir perd de sa valeur vénale lorsqu’il est attribué à la zone agricole. Pour une question d’équité, la LAT exige donc que les cantons compensent de manière appropriée les avantages et les inconvénients de cette nature qui résultent de mesures d’aménagement. Le mandat de légiférer en ce sens existe depuis 1980. À quelques exceptions près, les cantons ne l’avaient pas exécuté. La révision de la LAT entrée en vigueur le 1er mai 2014 a donc lié le mandat de créer une compensation de la plus-value à une sanction incisive : à l’expiration du délai de cinq ans, soit le 1er mai 2019, la création de nouvelles zones à bâtir n’est plus autorisée tant que le canton ne dispose pas de la réglementation exigée.
Les cantons ne sont pas entièrement libres de la forme à donner à la compensation de la plus-value. La LAT contient en effet des exigences minimales. La compensation doit être prévue de telle sorte que les plus-values résultant d’un classement en zone à bâtir soient compensées par le prélèvement d’une taxe d’au moins 20 pour cent. Les cantons peuvent toutefois aussi aller plus loin que le taux minimal prescrit par la LAT et compenser également d’autres avantages, par exemple ceux qui résultent d’un passage d’une zone industrielle à une zone d’habitation, ou encore de l’octroi d’autorisations exceptionnelles.
La LAT révisée prescrit que les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites. Les propriétaires dont le terrain à bâtir est déclassé ont droit à une indemnité, à certaines conditions. La compensation de la plus-value est un instrument important pour le financement de ces indemnisations. Les recettes issues de la compensation de la plus-value peuvent aussi être utilisées pour d’autres mesures d’aménagement comme la création d’espaces verts dans des quartiers densifiés ou des projets de valorisation en général.
L’Office fédéral du développement territorial (ARE) a examiné les réglementations cantonales régissant la compensation de la plus-value et publié les résultats.