Wohnungsknappheit: Die wichtigsten Fragen und Antworten
Um die Wohnungsknappheit zu bekämpfen, will der Bund die Planungs- und Baubewilligungsverfahren beschleunigen und die Innenentwicklung als nationales Interesse gesetzlich verankern. Die Bestimmungen für die Einzonung von neuem Bauland zu lockern ist hingegen kein wirksames Rezept gegen die Wohnungsknappheit. Die Zersiedelung würde fortschreiten und wertvolles Kulturland überbaut.
Warum herrscht in der Schweiz Wohnungsknappheit?
Wohnungsknappheit herrscht vor allem in grossen Zentren, Agglomerationen und Tourismusorten. Gründe sind unter anderem mehr kleine Haushalte, das Bevölkerungswachstum aufgrund der Zuwanderung, der Wunsch nach grösseren Wohnflächen und – in Tourismusgebieten - die Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen. Auch Kurzzeitvermietungen wie Airbnb können das Angebot verringern. Es gibt aber immer noch Regionen im Mittelland mit freiem Wohnraum zu tiefen Preisen.
Ist die Raumplanung schuld daran, dass zu wenig gebaut wird?
Nein. Die Raumplanung sorgt dafür, dass der Boden möglichst haushälterisch genutzt und die Zersiedelung gestoppt wird. Zum knappen Wohnungsangebot und den hohen Preisen tragen nebst der hohen Nachfrage andere Faktoren bei: steigende Baupreise, lange Bewilligungsverfahren, Einsprachen und Rekurse gegen Bauprojekte, Immobilien als Investitionsobjekte sowie die ungenügende Nutzung von bereits eingezontem Bauland.
Sind neue Einzonungen seit der ersten Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG1) verboten?
Nein. Das revidierte Raumplanungsgesetz (RPG) von 2014 erlaubt nach wie vor neue Einzonungen. Es stellt dafür aber klare Bedingungen: Kantone und Gemeinden müssen zuerst die vorhandenen Bauland- und Verdichtungsreserven nutzen und den zusätzlichen Bedarf ausweisen. Ziel ist, die Zersiedelung zu stoppen, um Kulturland zu schützen und das Verkehrsaufkommen zu bremsen.
Für wie viele zusätzliche Einwohnerinnen und Einwohner reichen die vorhandenen Bauzonen?
Gemäss Bauzonenstatistik 2022 sind 10 bis 16 Prozent der Bauzonen noch unüberbaut. Das entspricht 22 700 bis 36 100 Hektaren. Bei gleicher Bebauungsdichte bieten diese Flächen theoretisch Platz für 0,9 bis 1,6 Millionen zusätzliche Einwohnerinnen und Einwohner. 46 Prozent liegen in Städten und zentralen Agglomerationsgemeinden, 29 Prozent in den Agglomerationsgürteln.
Ein Teil dieses Baulands ist jedoch nicht verfügbar, oft weil Eigentümerinnen und Eigentümer nicht bauen oder verkaufen wollen. Ziel ist es, dieses eingezonte Land nutzbar zu machen. Man spricht dabei von Baulandmobilisierung. Das Raumplanungsgesetz erlaubt es den Kantonen etwa, Fristen für die Bebauung zu setzen.
Soll man die Einzonung von neuem Bauland wieder erleichtern, um mehr Wohnraum zu schaffen?
Aus Sicht des Bundes sind erleichterte Einzonungen keine wirksame Antwort auf die aktuelle Wohnungsknappheit. Neue Bauzonen benötigen lange Planungsverfahren und politische Prozesse. Zudem müssen sie erschlossen werden. Das ist aufwendig und teuer. Überdies scheitern Einzonungen und die späteren Bauprojekte immer wieder am Widerstand der Bevölkerung in den Gemeinden. Neue Bauzonen entstehen ausserdem in der Regel auf Landwirtschafts- oder Grünflächen. Dadurch gehen Kulturland und natürliche Böden verloren. Das beeinträchtigt die Ernährungssicherheit, die Biodiversität und die Anpassung an den Klimawandel. Seit 1997 gingen im Durchschnitt jedes Jahr 0,4 bis 0,5 Prozent Kulturland verloren. Um Landwirtschaftsflächen zu schützen setzt der Bund auf die Siedlungsentwicklung nach innen.
Was bedeutet Siedlungsentwicklung nach innen?
Die Revision des Raumplanungsgesetzes brachte einen Kurswechsel: von Aussen- zu Innenentwicklung. Neue Wohnungen und andere Bauten sollen im bestehenden Siedlungsgebiet, statt auf Kulturland oder in der freien Landschaft entstehen, bis die vorhandenen Reserven aufgebraucht sind. Zur Innenentwicklung gehören das Füllen von Baulücken, Aufstockungen, Anbauten, Ersatzneubauten und die Umnutzung von Gebäuden. Sie ist anspruchsvoller als das Bauen auf der grünen Wiese, aber sie funktioniert. Von 2018 bis 2022 fanden 59 Prozent der Bautätigkeit auf bereits bebauten Parzellen statt. Eine qualitätsvolle Innenentwicklung bedeutet auch, ausreichend Grün- und Freiräume zu schaffen, um eine hohe Wohnqualität zu erreichen.
Warum kommt es zu Verzögerungen bei Wohnbauprojekten?
Ein wichtiger Grund sind Einsprachen und Rekurse. Das zeigt eine Befragung des ARE und des Bundesamtes für Wohnungswesen von 440 Personen aus der Baubranche und dem Rechtswesen. Einsprachen und Rekurse sind für 60 Prozent von ihnen eine grosse Hürde für die Realisierung von Wohnbauprojekten. 80 Prozent der Befragten gaben an, dass Wohnungen dadurch später auf den Markt kommen. 71 Prozent nannten höhere Kosten. Stossend sind rechtsmissbräuchliche Einsprachen, die einzig das Ziel haben, ein Projekt zu verzögern oder zu verhindern. Das ARE arbeitet an einer Vorlage, um Bewilligungsprozesse zu beschleunigen. Eine Möglichkeit ist, die Beschwerdemöglichkeiten für Privatpersonen einzuschränken. Da Baubewilligungsverfahren aber kantonal geregelt sind, haben die Kantone hier mehr Spielraum als der Bund. Eine andere Ursache für Verzögerungen sind unausgereifte und unvollständige Baueingaben, die zu Nachbesserungen oder wegen Projektmängeln zu Einsprachen führen. Sie lassen sich durch frühzeitige Begleitung der Projektierenden vermeiden sofern die Bewilligungsbehörde über die nötigen Ressourcen verfügt.
Welche Rolle spielt der Ortsbildschutz?
Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, kurz ISOS, schützt kulturhistorisch bedeutende Ortsbilder. Bei Bauvorhaben in ISOS-Gebieten, die eine sogenannte Bundesaufgabe betreffen, müssen die ISOS-Schutzziele direkt berücksichtigt werden. Das gilt auch, wenn die Bundesaufgabe gar nichts mit dem Ortsbild zu tun hat, etwa beim Grundwasserschutz. Diese sogenannte ISOS-Direktanwendung führt in der Regel dazu, dass die Hürden für eine Bewilligung höher sind und die Behandlungszeiten entsprechend länger. Der Bundesrat hat deshalb beschlossen, die ISOS-Verordnung anzupassen, um den Wohnungsbau in ISOS-Gebieten zu erleichtern.