Penuria di alloggi: le domande e risposte più importanti
Creare nuove zone edificabili non è una soluzione alla penuria di alloggi nelle città. La strada giusta è lo sviluppo centripeto. È più impegnativo che costruire in campo aperto ma è più sostenibile ed economico a lungo termine. Il piano d’intervento contro la penuria di alloggi mira ad accelerare le procedure, mentre la legge sulla pianificazione del territorio promuove la densificazione.
Perché in Svizzera c’è penuria di alloggi?
La penuria di alloggi è particolarmente marcata nei grandi centri, negli agglomerati e nelle località turistiche. Tra le cause figurano l’aumento delle economie domestiche di piccole dimensioni, la crescita demografica dovuta all’immigrazione, la crescente domanda di superfici abitative più ampie e, nelle zone turistiche, il cambiamento di destinazione da abitazione primaria ad abitazione secondaria. Anche gli affitti a breve termine, come nel caso degli alloggi Airbnb, possono ridurre l’offerta disponibile. Nell’Altopiano, tuttavia, vi sono ancora regioni che dispongono di alloggi liberi a prezzi contenuti.
La pianificazione del territorio è la causa della ridotta attività edilizia?
No. La pianificazione del territorio garantisce un’utilizzazione del suolo parsimoniosa e contrasta la dispersione degli insediamenti. Oltre alla forte domanda, altri fattori contribuiscono all’insufficiente offerta di alloggi e agli elevati prezzi delle abitazioni: l’aumento dei costi di costruzione, le lunghe procedure di autorizzazione, le opposizioni e i ricorsi contro progetti edilizi, il ruolo degli immobili quali oggetti di investimento e l’utilizzo insufficiente di zone edificabili già azzonate.
Dalla prima revisione della legge federale sulla pianificazione del territorio (LPT1) sono vietati i nuovi azzonamenti?
No. La legge federale sulla pianificazione del territorio (LPT), sottoposta a revisione nel 2014, continua a consentire nuovi azzonamenti, ma a condizioni chiare: i Cantoni e i Comuni devono innanzitutto sfruttare le riserve esistenti di zone edificabili e il potenziale di densificazione nonché dimostrare l’esistenza di un fabbisogno supplementare. L’obiettivo è arrestare la dispersione degli insediamenti per proteggere le superfici coltive e ridurre il traffico.
Quanti abitanti supplementari possono ospitare le zone edificabili disponibili?
Secondo la Statistica delle zone edificabili in Svizzera 2022, tra il 10 e il 16 per cento delle zone edificabili non è ancora edificato. Ciò corrisponde a una superficie compresa tra 22 700 e 36 100 ettari. A parità di densità di edificazione, queste superfici offrono teoricamene spazio per altri 0,9–1,6 milioni di abitanti. Il 46 per cento di tale potenziale si trova nelle città e nei centri d’agglomerato, mentre il 29 per cento è ubicato nelle cinture d’agglomerato.
Una parte di queste zone edificabili non è tuttavia disponibile, spesso perché i proprietari non intendono né edificarle né venderle. L’obiettivo è rendere utilizzabili i terreni già azzonati. In questo contesto si parla di mobilizzazione delle riserve edilizie. La legge sulla pianificazione del territorio consente ai Cantoni di fissare i termini entro i quali procedere all’edificazione.
È opportuno agevolare ulteriormente l’azzonamento di nuove zone edificabili per creare più spazio abitativo?
La Confederazione ritiene che un ulteriore agevolamento degli azzonamenti non costituisca una risposta adeguata all’attuale penuria di alloggi. Le nuove zone edificabili richiedono lunghe procedure di pianificazione e processi politici. Inoltre devono essere urbanizzate, un’operazione complessa e costosa. Per di più, gli azzonamenti e i successivi progetti edilizi si scontrano spesso con la resistenza della popolazione nei Comuni. Di norma le nuove zone edificabili sorgono su terreni agricoli o aree verdi, con conseguente perdita di superfici coltive e suolo naturale. Ciò compromette la sicurezza alimentare, la biodiversità e l’adattamento ai cambiamenti climatici. Dal 1997 la perdita di superfici coltive è stata in media 0,4–0,5 per cento all’anno. Per proteggere le superfici agricole, la Confederazione punta sullo sviluppo centripeto degli insediamenti.
Cosa significa «sviluppo centripeto degli insediamenti»?
La revisione della legge federale sulla pianificazione del territorio ha segnato un cambiamento di paradigma: dallo sviluppo centrifugo a quello centripeto. I nuovi alloggi e le altre costruzioni devono sorgere all’interno di insediamenti esistenti, anziché su superfici coltive o in paesaggi aperti, fino all’esaurimento delle riserve disponibili. Lo sviluppo centripeto comprende il riempimento di vuoti edificatori, gli ampliamenti, le nuove costruzioni sostitutive e il cambiamento di destinazione degli edifici. Si tratta di approcci più impegantivi rispetto alla costruzione in aree verdi, ma funzionano. Tra il 2018 e il 2022 il 59 per cento dell’attività edilizia si è svolta su particelle già edificate. Uno sviluppo centripeto di qualità significa anche creare sufficienti aree verdi e spazi liberi per garantire un’elevata qualità abitativa.
Perché si verificano ritardi nei progetti di edilizia abitativa?
Una delle principali cause dei ritardi è costituita dalle opposizioni e dai ricorsi. È quanto emerge da un’indagine condotta dall’ARE e dall’Ufficio federale delle abitazioni presso 440 persone attive nei settori edilizio e giuridico. Il 60 per cento degli intervistati considera opposizioni e ricorsi un ostacolo alla realizzazione dei progetti di edilizia abitativa. L’80 per cento ritiene inoltre che essi ritardino la messa sul mercato degli alloggi, mentre il 71 per cento segnala un aumento dei costi. Particolarmente problematiche sono le opposizioni abusive, presentate con l’unico scopo di ritardare o impedire la realizzazione di un progetto. L’ARE sta elaborando un progetto volto ad accelerare i processi di autorizzazione edilizia. Una possibilità consiste nel limitare le possibilità di ricorso dei privati. Poiché le procedure di autorizzazione edilizia sono disciplinate a livello cantonale, i Cantoni dispongono di un margine di manovra maggiore rispetto alla Confederazione. Un’altra causa per i ritardi è rappresentata dalla presentazione di domande di costruzione non abbastanza ponderate o incomplete, che richiedono rettifiche o danno adito a ricorsi. Tali ritardi possono essere evitati fornendo tempestivamente supporto ai responsabili di progetto, a condizione che le autorità preposte al rilascio dell’autorizzazione edilizia dispongano delle risorse necessarie.
Che ruolo svolge la protezione degli insediamenti?
L’inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere (ISOS) tutela gli insediamenti di particolare valore storico-culturale. Nel caso di progetti situati nelle zone ISOS che interessano un cosiddetto compito della Confederazione, devono essere presi direttamente in considerazione gli obiettivi di protezione dell’oggetto ISOS. Ciò vale anche quando il compito della Confederazione non è direttamente correlato al paesaggio urbano, come nel caso della protezione delle acque sotterranee. La cosiddetta applicazione diretta ISOS comporta in genere ostacoli maggiori al rilascio di un’autorizzazione e, di conseguenza, tempi di trattamento proporzionalmente più lunghi. Il Consiglio federale ha pertanto deciso di adeguare l’ordinanza riguardante l’inventario degli insediamenti svizzeri da proteggere (OISOS) per agevolare la costruzione di alloggi nelle zone ISOS.