Quelles incitations décideraient les propriétaires à entreprendre une rénovation de leur immeuble? Quels sont les facteurs qui retardent les investissements? La ville de Schaffhouse s'est penchée sur ces questions et sur d'autres dans le cadre du projet-modèle « Développement durable de l'urbanisation en coopération avec les propriétaires particuliers de logements ». Ce projet-modèle avait pour but de mettre au point des stratégies incitant les propriétaires privés et institutionnels ainsi que les coopératives à revaloriser leurs immeubles résidentiels. A cet effet, il a approfondi notamment les éléments qui font obstacle et/ou retardent les investissements ainsi que les formes de collaboration avec les propriétaires favorisant les synergies et permettant de répondre aux objectifs.
ImmoCheck informe sur le potentiel d'un immeuble
Différents modèles de coopération ont pu être lancés et testés dans le cadre du projet-modèle. On a aussi pu identifier les facteurs essentiels qui favorisent la rénovation des habitations : augmentation du confort, protection d'un capital bâti de qualité, lutte contre la formation de ghettos, correction de l'image d'un quartier, amélioration de la satisfaction des locataires, exploitation de toutes les possibilités de mise à profit, création d'une plus-value, optimisation du rendement, augmentation de l'adéquation au marché et donc meilleures possibilités de location ainsi que réduction de la consommation d'énergie. De plus, les ateliers et les entretiens avec les propriétaires immobiliers ont révélé que des conseils sont nécessaires surtout sur la situation actuelle et sur le potentiel futur d'un immeuble. C'est sur ce point qu'intervient l'instrument ImmoCheck, développé par la plateforme d'échange « Réseau vieille ville » et introduit plus tard en collaboration avec le canton : ImmoCheck informe sur l'état de l'immeuble, met en évidence les coûts d'entretien ainsi que les possibilités d'utilisation et de rénovation. Cet outil d'aide à la décision s'insère dans une démarche participative. Le but est de découvrir le potentiel précis de chaque bâtiment et de mettre en évidence des solutions optimales. ImmoCheck doit contribuer à faire réfléchir les propriétaires à leur immeuble et à les convaincre de le rénover.
Discours politique porté au niveau fédéral
Nombre de propriétaires ont jugé positive l'offre de dialogue, même s'il n'en est résulté aucun souhait de coopération ultérieure. Quelques-uns n'ont toutefois montré aucune réaction à l'offre de dialogue malgré plusieurs relances. Il s'agissait malheureusement le plus souvent de ceux qui possèdent des objets ayant grand besoin d'une rénovation et revêtant une importance considérable pour le quartier et l'environnement construit. C'est précisément sur ce point qu'apparaît un défi important : comment convaincre de procéder à une rénovation les propriétaires qui ne s'intéressent nullement au bien commun et au développement durable? Jusqu'à présent, l'accent portait à juste titre sur les incitations. Mais que se passe-t-il lorsque les propriétaires les refusent totalement? Ce problème identifié dans le cadre du projet-modèle fournit une indication brûlante pour le discours politique au niveau fédéral : la garantie de la propriété inscrite dans le droit suisse impose des limites étroites aux incitations lorsque le propriétaire ne s'intéresse nullement au bien commun. Le fait que le bien commun soit impuissant face aux effets négatifs d'un immeuble qui s'est dégradé donne à réfléchir. Le projet schaffhousois a raison de renvoyer la balle à la Confédération puisque les possibilités d'investissement des pouvoirs publics devraient être examinées en fonction de la garantie constitutionnelle de la propriété. La question de la solution ou précisément des bons systèmes d'incitation pour convaincre les propriétaires de rénover, en particulier ceux qui ne s'intéressent pas à une remise à neuf, reste ouverte.