Welche Anreize würden die Eigentümerinnen und Eigentümer dazu bewegen, eine Sanierung ihrer Liegenschaft in Angriff zu nehmen? Welches sind die Faktoren, die ein Hinauszögern von Investitionen bewirken? Mit diesen und weiteren Fragen beschäftigte sich die Stadt Schaffhausen im Rahmen des Modellvorhabens «Nachhaltige Siedlungsentwicklung in Kooperation mit privaten Wohnungseigentümern». Mit dem Modellvorhaben sollten Anreizstrategien entwickelt werden, wie private und institutionelle Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Genossenschaften für die Aufwertung ihrer Wohnliegenschaften gewonnen werden können. Dazu wurden insbesondere die hindernden und/oder investitionsverzögernden Faktoren sowie die zielführenden und synergiereichen Formen der Zusammenarbeit mit den Eigentümern vertieft analysiert.
ImmoCheck gibt Auskunft über Potential einer Liegenschaft
Im Rahmen des Modellvorhabens konnten verschiedene Kooperationsmodelle initiiert und getestet werden. Auch die fördernden Faktoren zur Siedlungserneuerung konnten im Wesentlichen identifiziert werden: Komforterhöhungen, Schutz qualitätsvoller Bausubstanz, Vermeidung von Gettoisierung, Imagekorrektur, Verbesserung der Mieterzufriedenheit, Ausschöpfung der möglichen Ausnützung, Schaffung von Mehrwert, Renditeoptimierung, Erhöhung der Markttauglichkeit und damit bessere Vermietbarkeit sowie Reduktion des Energieverbrauchs. Zudem hat sich in den Workshops und in den Gesprächen mit den Immobilienbesitzerinnen und -besitzern gezeigt, dass vor allem ein hoher Beratungsbedarf zur aktuellen Ist-Situation und zum künftigen Potential einer Liegenschaft besteht. Hier setzt das später in Zusammenarbeit mit dem Kanton eingeführte Instrument ImmoCheck, das von der Austauschplattform Netzwerk Altstadt entwickelt wurde, an: Der ImmoCheck gibt Auskunft über den baulichen Zustand, zeigt die Kosten für den aufgelaufenen Unterhalt sowie mögliche Nutzungs- und Sanierungsmöglichkeiten auf. Diese Entscheidungshilfe versteht sich im Rahmen eines partizipativen Verfahrens. Ziel ist, das Potential jedes einzelnen Gebäudes genau zu eruieren und optimale Lösungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Der ImmoCheck soll dazu beitragen, dass sich Immobilienbesitzer mit ihrer Liegenschaft auseinandersetzen und dadurch vermehrt für eine Sanierung gewonnen werden können.
Politischer Diskurs auf Bundesebene angestossen
Viele Besitzerinnen und Besitzer haben das Gesprächsangebot positiv gewürdigt, auch wenn sich kein Wunsch für eine weitere Kooperation ergeben hat. Einige zeigten allerdings trotz mehrmaligem Nachfassen keinerlei Reaktion auf das Gesprächsangebot. Dies waren leider meist jene, die im Besitz von Objekten mit hohem Sanierungsbedarf und erheblicher Bedeutung für das Quartier und das bauliche Umfeld sind. Und genau hier zeigt sich eine grosse Herausforderung: Wie sollen Eigentümerinnen und Eigentümer, die am Gemeinwohl und an einer nachhaltigen Entwicklung in keiner Weise interessiert sind, für eine Sanierung gewonnen werden? Bisher lag der Schwerpunkt richtigerweise bei den Anreizen. Doch was passiert, wenn Eigentümerinnen und Eigentümer nicht auf solche Anreize eingehen? Dieses im Rahmen des Modellvorhabens identifizierte Problem liefert einen brisanten Hinweis für den politischen Diskurs auf Bundesebene: Den Anreizen durch die ausgeprägte Eigentumsgarantie im schweizerischen Recht sind dort enge Grenzen gesetzt, wo der Eigentümer oder die Eigentümerin in keiner Weise am Gemeinwohl interessiert ist. Dass dabei das Gemeinwesen den negativen Effekten einer heruntergekommenen Liegenschaft machtlos gegenübersteht, ist denkwürdig. Das Schaffhauser-Projekt spielt den Ball zu Recht dem Bund zu, müssten doch die Investitionsmöglichkeiten der öffentlichen Hand angesichts der bundesverfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie gezielt unter die Lupe genommen werden. Die Frage nach der Lösung bzw. den richtigen Anreizsystemen, um Eigentümerinnen und Eigentümer - insbesondere jene, die kein Interesse an einer Erneuerung haben - für eine Sanierung zu gewinnen, bleibt weiterhin offen.