Quali incentivi possono spingere i proprietari a risanare i loro immobili? Quali fattori ne frenano gli investimenti? Sono queste alcune delle domande cui la città di Sciaffusa sta cercando di rispondere nell'ambito del progetto modello «Sviluppo sostenibile degli insediamenti in collaborazione con proprietari privati di abitazioni». Il modello mira allo sviluppo di strategie di incentivazione per convincere i privati, gli enti e le cooperative proprietari di immobili a rivalorizzare il loro patrimonio immobiliare. Vengono quindi analizzati in modo approfondito gli elementi che ostacolano e/o frenano gli investimenti, così come le forme di collaborazione mirate e possibili tra i proprietari.
ImmoCheck informa sul potenziale del proprio immobile
Nell'ambito del progetto modello sono state avviate e testate diverse forme di cooperazione. Sono state individuate anche le ragioni principali alla base del rinnovo degli insediamenti: aumentare i comfort, proteggere il patrimonio immobiliare di qualità, evitare la ghettizzazione, migliorare l'immagine, aumentare la soddisfazione dei locatari, sfruttare ogni possibile utilizzazione, creare valore aggiunto, ottimizzare i rendimenti, potenziare la posizione di mercato, migliorare l'affittabilità e ridurre il consumo energetico. Inoltre, da workshop e colloqui con proprietari immobiliari è emerso che questi ultimi necessitano di una consulenza che li informi sulla situazione attuale e sul potenziale futuro dei loro immobili. Per soddisfare quest'esigenza è nato lo strumento ImmoCheck, sviluppato a partire dalla piattaforma di scambio Netzwerk Altstadt, e successivamente introdotto in collaborazione con il Cantone. ImmoCheck fornisce informazioni sullo stato della costruzione, mostra i costi per le varie manutenzioni nonché le possibilità di utilizzo e di risanamento. Questo aiuto decisionale deve essere inteso nell'ambito di un processo partecipativo ed è volto ad accertare in modo approfondito il potenziale di ogni singolo edificio e a illustrare le soluzioni ottimali per ogni caso. Grazie a ImmoCheck i proprietari si occupano maggiormente dei loro immobili e sono sempre più numerosi coloro che decidono di risanare.
Il tema diventa ora oggetto di discussione a livello federale
Numerosi proprietari hanno apprezzato le occasioni di incontro organizzate, anche se poi non hanno manifestato il desiderio di continuare la cooperazione. Altri, invece, non hanno mai reagito ai ripetuti inviti a partecipare a questi incontri. I più riluttanti purtroppo sono stati soprattutto i proprietari di immobili con una grande necessità di risanamento e una considerevole importanza per il quartiere e il contesto edificato. Ed è proprio questa la grande sfida: come convincere a risanare i loro immobili quei proprietari che non sono affatto interessati al bene comune e a uno sviluppo sostenibile? Finora la priorità è stata data, giustamente, agli incentivi. Ma cosa succede quando gli incentivi non sono sufficienti per convincere i proprietari degli immobili? Questo problema identificato nell'ambito del progetto modello costituisce un tema scottante per le discussioni politiche a livello federale: nel caso in cui i proprietari non siano assolutamente interessati al bene collettivo, gli incentivi si scontrano con la garanzia della proprietà disciplinata dal diritto elvetico. Occorre ricordare che la collettività è impotente dinnanzi agli effetti negativi causati da un immobile decadente. Il presente progetto passa il problema alla Confederazione: le possibilità di investimento statali dovrebbero essere esaminate attentamente in considerazione della garanzia della proprietà sancita a livello costituzionale. Rimane ancora aperta la questione relativa a quale sia la migliore soluzione o il corretto sistema di incentivi per convincere i proprietari, in particolare quelli che non sono interessati a fare delle migliorie, a risanare i propri edifici.