Autorisation de logements

En principe, dans les communes où la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20 %, on ne peut plus construire que des résidences principales et, pour autant que les critères soient remplis, des logements affectés à l’hébergement touristique. Le cas échéant, les communes dont la proportion de résidences secondaires dépasse à peine 20 % peuvent reporter les demandes d’autorisations à plus tard, en attendant que la proportion descende en dessous de 20 %. Les explications suivantes précisent comment l’autorité compétente peut appliquer la loi et l’ordonnance correspondante de manière concrète lors de la procédure d’autorisation de construire et de l’octroi de l’autorisation.

Comment savoir si une autorisation de construire une résidence principale est abusive?

Comme le Tribunal fédéral l’a constaté à plusieurs reprises, autoriser la construction d’un logement qui ne pourra vraisemblablement jamais être utilisé comme résidence principale est contraire à l’objectif de la loi. Si des résidences principales sont construites pour des acheteurs encore inconnus, il faut donc pouvoir établir de manière plausible que le segment de marché en question manque véritablement de résidences principales. Dans le cas où la demande pour de tels logements n’est manifestement pas suffisante, l’autorisation ne peut être accordée que s’il existe des preuves sérieuses et concrètes que le logement sera acheté en vue d’une habitation à l’année ; dans le cas contraire, la demande doit être rejetée. Cela vaut aussi pour les cas où le maître d’ouvrage a l’intention de commercialiser le projet de construction en tant que résidence principale. Si cette intention n’est pas réaliste, il faut partir du principe qu’il s’agit d’un contournement de la législation. Cela concerne également les logements exploités dans le cadre d’un établissement d’hébergement organisé.

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Exigences concernant les autorisations de construire pour des résidences principales

(selon l’art. 7, al. 1, let. a, et al. 3 et 4, de la loi en relation avec l’art. 3, al. 1, let. a, de l’ordonnance)

L’art. 7, al. 2, de la loi et l’art. 3, al. 1, let. a, de l’ordonnance prévoient qu’à partir du 1er janvier 2016, les communes dont la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20 % doivent assortir les autorisations de construire d’une charge qui contraint le maître d’ouvrage à utiliser le logement comme résidence principale. Est reconnu comme résidence principale tout logement n’étant pas « affecté à l’hébergement touristique » (art. 7, al. 2, let. a et b, LRS, en relation avec l’art. 4 de l’ordonnance). L’utilisation d’un logement en tant que résidence principale signifie, au sens de l’art. 2, al. 2, LRS, que le logement est occupé par une personne au moins établie dans la commune. Est assimilé à une résidence principale un logement qui remplit les conditions évoquées à l’art. 2, al. 3, LRS.

La charge imposée peut être formulée de la manière suivante:

Le logement XY doit exclusivement et durablement être utilisé par au moins une personne établie dans la commune, ou remplir l’une des conditions prévues à l’art. 2, al. 3, LRS. Conformément à l’art. 7, al. 4, LRS et à l’art. 3, al. 2, de l’ordonnance, l’autorité délivrant les autorisations de construire est tenue, dans les autorisations, d’ordonner à l’office du registre foncier d’inscrire la mention correspondante. Cette instruction donnée à l’office du registre foncier peut être formulée comme suit : L’office du registre foncier ..... est chargé d’inscrire les charges imposées selon ..... sous le mot-clé « résidence principale » sur le feuillet de l’immeuble ..... en tant que restriction de la propriété fondée sur le droit public. L’autorisation de construire entrée en force tient lieu de titre justificatif relatif à cette inscription.

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Exigences concernant les autorisations de construire pour les logements au sein d’établissements d’hébergement organisés

(selon l’art. 7, al. 2, let. b, LRS, en relation avec l’art. 4, let. a à c, de l’ordonnance)

En demandant l’autorisation de construire, le maître d’ouvrage doit prouver à l’autorité compétente

a) que les logements font partie intégrante d’un établissement hôtelier ;
b) que des services et des infrastructures de type hôtelier standards, utilisés par la majorité des clients, sont prévus ou déjà disponibles dans les logements en question ;
c) qu’il existe pour ces logements un concept d’exploitation hôtelière présentant les infrastructures et la taille de l’exploitation ;
d) que l’exploitation est garantie par des contrats de longue durée ;
e) qu’il existe une solution conforme à l’usage du secteur pour le financement des investissements de rénovation.

Dans l’autorisation de construire, l’ayant droit doit être contraint, par des charges correspondantes, d’utiliser le logement ou de veiller à ce qu’il soit utilisé conformément à l’art. 4, let. a à c, de l’ordonnance. Ces charges peuvent être formulées de la manière suivante:

L’autorisation est octroyée à condition que:

a) les logements ne soient pas personnalisés ;
b) le concept d’exploitation hôtelière, la solution conforme à l’usage de la branche pour le financement des investissements de rénovation et les contrats nécessaires à l’octroi de l’autorisation de construire perdurent ;
c) les logements soient mis à la disposition d’hôtes toute l’année aux conditions usuelles du marché et de manière durable, et notamment en haute saison ;
d) les logements servent exclusivement à héberger des hôtes pour des séjours de courte durée ;
e) les prestations hôtelières soient effectivement utilisées par la majorité des hôtes ;
f) l’utilisation par les propriétaires, les membres de leur famille, leurs amis et leurs connaissances, que ce soit à titre gratuit ou payant, se limite à une durée maximale de trois semaines par haute saison ;
g) les propriétaires apportent tous les deux ans à l’autorité compétente la preuve qu’ils respectent les obligations auxquelles ils sont soumis.

Conformément à l’art. 3, al. 1, let. b-c de l’ordonnance, l’autorité délivrant les autorisations de construire est tenue, dans les autorisations, d’ordonner à l’office du registre foncier d’inscrire la mention correspondante.

Cette instruction donnée à l’office du registre foncier peut être formulée comme suit:

L’office du registre foncier ….. est chargé d’inscrire les charges imposées selon …. sous le mot-clé « logement affecté à l’hébergement touristique selon l’art. 7, al. 2, let. b, LRS » sur le feuillet de l’immeuble …. en tant que restriction de la propriété fondée sur le droit public. L’autorisation de construire entrée en force tient lieu de titre justificatif relatif à cette inscription.

Conséquences du non-respect des charges : si l’ayant droit ne parvient pas à démontrer qu’il s’est conformé aux charges auxquelles il était soumis, le droit cantonal peut prévoir que la commune ordonne en lieu et place la mise en location du bien par un tiers pour le compte de l’ayant droit.

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Exigences concernant les autorisations de construire pour des logements intégrés

(selon l’art. 7, al. 2, let. a, LRS)

En demandant l’autorisation de construire, le maître d’ouvrage est tenu d’indiquer à l’autorité délivrant les autorisations de construire quel logement sera utilisé comme logement au sens de l’art. 7, al. 2, let. a, de la loi (logement intégré).

Dans l’autorisation de construire, l’ayant droit doit être contraint, par des charges correspondantes, d’utiliser le(s) logement(s) concerné(s) ou de veiller à ce qu’il(s) soient utilisé(s) selon l’art. 4, lettre b, ch. 2 de l’ordonnance. Ces charges peuvent être formulées de la manière suivante :

L’autorisation est octroyée à condition que :

a) le propriétaire, conformément à l’art. 7, al. 2, let. a, LRS, habite dans le même bâtiment et joue activement son rôle d’hôte ;
b) les logements ne soient pas personnalisés ;
c) les logements remplissent les exigences minimales édictées par la Fédération suisse du tourisme en ce qui concerne les appartements de vacances classifiés ;
d) les logements soient proposés aux conditions usuelles du marché et de manière durable, notamment en haute saison, par l’intermédiaire d’une organisation professionnelle de commercialisation et de distribution, de la centrale de réservation d’un organisme de tourisme ou d’une autre institution adaptée ;
e) les logements servent exclusivement à héberger des hôtes pour des séjours de courte durée ;
f) le propriétaire apporte tous les deux ans à l’autorité compétente la preuve qu’il respecte les charges auxquelles il est soumis.

Conformément à l’art. 7, al. 2, let. b, de la loi, en relation avec l’art. 3, al. 1, let. a, de l’ordonnance, l’autorité délivrant les autorisations de construire est tenue, dans les autorisations, d’ordonner à l’office du registre foncier d’inscrire la mention correspondante.

Cette instruction donnée à l’office du registre foncier peut être formulée comme suit :

L’office du registre foncier ….. est chargé d’inscrire les charges selon …. sous le mot-clé « logement affecté à l’hébergement touristique selon l’art. 7, al. 2, let. a, LRS (logement intégré) » sur le feuillet de l’immeuble …. en tant que restriction de la propriété fondée sur le droit public. L’autorisation de construire entrée en force tient lieu de titre justificatif relatif à cette inscription.