Nei Comuni con una percentuale di abitazioni secondarie superiore al 20 per cento è ancora ammessa, in linea di massima, solo la realizzazione di abitazioni primarie e, a condizione che siano soddisfatti i criteri previsti, di abitazioni sfruttate a scopi turistici. I Comuni che superano di poco la quota del 20 per cento possono respingere le domande di costruzione di abitazioni secondarie fino a quando la quota non scende al di sotto del 20 per cento.Qui di seguito illustriamo in che modo le autorità preposte al rilascio delle autorizzazioni edilizie possono attuare concretamente la legge e la relativa ordinanza in sede di esame delle domande di costruzione e di rilascio delle autorizzazioni edilizie.
- Quando l'autorizzazione di un'abitazione primaria è abusiva?
- Requisiti per il rilascio dell'autorizzazione edilizia per un'abitazione primaria
- Requisiti per il rilascio di un'autorizzazione edilizia per abitazioni gestite nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata
- Requisiti per il rilascio di autorizzazioni edilizie per abitazioni supplementari
Quando l'autorizzazione di un'abitazione primaria è abusiva?
Come osservato più volte dal Tribunale federale, autorizzare la realizzazione di abitazioni che probabilmente non potranno mai essere utilizzate come abitazioni primarie è contrario allo scopo della legge. Se si vogliono costruire abitazioni primarie per acquirenti ancora sconosciuti, si deve dimostrare in modo credibile che nel segmento di mercato interessato esiste una domanda di abitazioni primarie. Se la domanda è palesemente insufficiente, l'autorizzazione edilizia può essere rilasciata solo in presenza di garanzie di acquisto serie e concrete da parte di acquirenti che vi abiteranno tutto l'anno, altrimenti l'autorizzazione deve essere respinta. Lo stesso avviene se il committente ha l'intenzione di promuovere commercialmente un progetto edilizio come abitazione primaria: se tale intenzione non è realistica, si deve presumere che si tratti di un tentativo di aggirare la legge. Ciò vale anche per l'autorizzazione di abitazioni che si intende sfruttare all'interno di strutture ricettive organizzate.
Requisiti per il rilascio dell'autorizzazione edilizia per un'abitazione primaria
(secondo art. 7 cpv. 1 lett. a, cpv. 3 e cpv. 4 LASec in combinato disposto con art. 3 cpv. 1 lett. a OASec)
L'articolo 7 capoverso 2 della legge e l'articolo 3 capoverso 1 lettera a dell'ordinanza prevedono che dal 1° gennaio 2016 i Comuni con una percentuale di abitazioni secondarie superiore al 20 per cento vincolino le autorizzazioni edilizie per la costruzione di un'abitazione primaria a un onere che obbliga il committente a utilizzare l'abitazione come abitazione primaria. Per abitazione primaria si intende un'abitazione che non viene «sfruttata a scopi turistici» (art. 7 cpv. 2 lett. a e b LASec in combinato disposto con art. 4 OASec). Per utilizzo come abitazione primaria si intende che l'abitazione è utilizzata da almeno una persona che risiede nel Comune in cui si trova l’abitazione stessa (art. 2 cpv. 2 LASec). Sono equiparate ad abitazioni primarie le abitazioni destinate agli usi menzionati all'articolo 2 capoverso 3 LASec.
Il succitato onere può essere formulato come segue:
L'abitazione xy deve essere utilizzata in modo esclusivo e permanente da almeno una persona che risieda nel Comune o che soddisfi una delle condizioni di cui all'articolo 2 capoverso 3 della legge. L'articolo 7 capoverso 4 della legge e l'articolo 3 capoverso 2 dell'ordinanza prevedono che l'autorità preposta al rilascio dell'autorizzazione edilizia incarichi in quest'ultima l’ufficio del registro fondiario di inserire una menzione corrispondente nel registro fondiario. L'incarico all'ufficio del registro fondiario può essere formulato come indicato qui di seguito: L'ufficio del registro fondiario ..... è incaricato di menzionare gli oneri imposti secondo ..... con l'espressione «abitazione primaria» nel foglio del registro fondiario concernente il fondo ..... come restrizione di diritto pubblico della proprietà. L'autorizzazione edilizia passata in giudicato vale come attestazione del titolo giuridico per la suddetta menzione.
Requisiti per il rilascio di un'autorizzazione edilizia per abitazioni gestite nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata
(secondo art. 7 cpv. 2 lett. b LASec in combinato disposto con art. 4 lett. a-c OASec)
Contestualmente alla presentazione della domanda di costruzione il committente deve dimostrare all'autorità preposta al rilascio dell'autorizzazione edilizia che:
a) le abitazioni sono parte integrante di una struttura di tipo alberghiero;
b) le abitazioni dispongono o verranno dotate di servizi e infrastrutture di tipo alberghiero utilizzati di norma dalla maggior parte dei clienti;
c) le abitazioni dispongono di un concetto operativo simile a quello di un hotel, che fornisce informazioni sulle infrastrutture e sulle dimensioni della struttura;
d) la gestione delle abitazioni è garantita da contratti pluriennali;
e) si dispone di una soluzione di finanziamento degli investimenti di ristrutturazione usuale per il settore.
L'autorizzazione edilizia deve prevedere, attraverso oneri corrispondenti, l'obbligo per l'avente diritto a utilizzare o a far utilizzare l'abitazione conformemente all'articolo 4 lettere a-c dell'ordinanza. I suddetti oneri possono essere formulati come segue:
L'autorizzazione viene rilasciata a condizione che siano rispettati i seguenti oneri:
a) le abitazioni non sono personalizzate;
b) il concetto operativo di tipo alberghiero, la soluzione di finanziamento degli investimenti di ristrutturazione usuale per il settore nonché i contratti, cui era subordinato il rilascio dell'autorizzazione, sono mantenuti;
c) le abitazioni vengono offerte alle condizioni di mercato usuali in modo duraturo, in particolare anche durante i periodi di alta stagione;
d) le abitazioni sono destinate esclusivamente ad alloggiare clienti per brevi periodi;
e) la maggior parte dei clienti usufruisce realmente dei servizi di tipo alberghiero disponibili;
f) l'utilizzo degli appartamenti, a titolo oneroso o gratuito, da parte del proprietario, di suoi familiari e di amici e conoscenti si limita a un massimo di tre settimane durante l'alta stagione;
g) ogni due anni il proprietario dimostra all'autorità preposta al rilascio dell'autorizzazione edilizia il rispetto degli oneri.
L'articolo 3 capoverso 1 lettere b-c dell'ordinanza prevede che l'autorità preposta al rilascio dell'autorizzazione edilizia incarichi in quest'ultima l'ufficio del registro fondiario di riportare nel registro fondiario una menzione corrispondente.
L'incarico all'ufficio del registro fondiario può essere formulato come indicato qui di seguito:
L'ufficio del registro fondiario ..... è incaricato di menzionare gli oneri di cui a ..... con l'espressione «abitazione sfruttata a scopi turistici secondo l'articolo 7 capoverso 2 lettera b della legge» nel foglio del registro fondiario concernente il fondo ..... come restrizione di diritto pubblico della proprietà. L'autorizzazione edilizia passata in giudicato vale come attestazione del titolo giuridico per la suddetta menzione.
Conseguenze in caso di inosservanza degli oneri: se l'avente diritto non è in grado di dimostrare il rispetto degli oneri, il diritto cantonale può prevedere che il Comune disponga in sostituzione la locazione dell'abitazione da parte di un terzo per conto dell'avente diritto .
Requisiti per il rilascio di autorizzazioni edilizie per abitazioni supplementari
(secondo art. 7 cpv. 2 lett. a LASec)
Contestualmente alla presentazione della domanda di costruzione il committente deve indicare all'autorità preposta al rilascio dell'autorizzazione edilizia quale abitazione è da considerarsi un'abitazione secondo l'articolo 7 capoverso 2 lettera a della legge (abitazione supplementare).
L'autorizzazione edilizia deve prevedere, attraverso oneri corrispondenti, l'obbligo per l'avente diritto a utilizzare o a far utilizzare l'abitazione (o le abitazioni) conformemente all'articolo 4 lettera b numero 2 dell'ordinanza.
I suddetti oneri possono essere formulati come segue:
L'autorizzazione viene rilasciata a condizione che siano rispettati i seguenti oneri:
a) il proprietario ha il suo domicilio nello stesso edificio, conformemente all'articolo 7 capoverso 2 lettera a della legge, e offre attivamente accoglienza alla clientela;
b) le abitazioni interessate non sono personalizzate;
c) le abitazioni interessate soddisfano i requisiti minimi previsti dalla classificazione delle case di vacanza della Federazione svizzera del turismo;
d) le abitazioni interessate sono offerte attraverso un’organizzazione commerciale o di distribuzione, un sistema di prenotazione di un operatore turistico o un altro ente idoneo, alle condizioni di mercato usuali e in modo duraturo - in particolare anche durante i periodi di alta stagione;
e) le abitazioni interessate sono destinate esclusivamente ad alloggiare clienti per brevi periodi di tempo;
f) ogni due anni il proprietario dimostra all'autorità preposta al rilascio dell'autorizzazione edilizia il rispetto degli oneri.
L'articolo 7 capoverso 2 lettera b della legge e l'articolo 3 capoverso 1 lettera a dell'ordinanza prevedono che l'autorità preposta al rilascio dell'autorizzazione edilizia incarichi in quest'ultima l’ufficio del registro fondiario di inserire una menzione corrispondente nel registro fondiario.
L'incarico all'ufficio del registro fondiario può essere formulato come indicato qui di seguito:
L'ufficio del registro fondiario .....è incaricato di menzionare gli oneri di cui a ..... con l'espressione «abitazione sfruttata a scopi turistici secondo l'articolo 7 capoverso 2 lettera b della legge (abitazione supplementare)» nel foglio del registro fondiario concernente il fondo ..... come restrizione di diritto pubblico della proprietà. L'autorizzazione edilizia passata in giudicato vale come attestazione del titolo giuridico per la suddetta menzione.