Bewilligung von Wohnungen

In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent dürfen grundsätzlich nur noch Erstwohnungen und, sofern die Kriterien erfüllt sind, touristisch bewirtschaftete Wohnungen erstellt werden. Gemeinden, die den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent knapp überschreiten, können allenfalls Baugesuche für Zweitwohnungen zurückstellen, bis der Anteil unter 20 Prozent liegt. Nachfolgende Ausführungen zeigen, wie die betroffenen Baubewilligungsbehörden das Gesetz und die dazugehörige Verordnung im Baugesuchverfahren und bei der Baubewilligungserteilung konkret umsetzen können.

Wann ist die Bewilligung einer Erstwohnung missbräuchlich?

Wie das Bundesgericht mehrfach festgestellt hat, widerspricht es dem Zweck des Gesetzes, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können. Sollen Erstwohnungen für noch unbekannte Erwerbende erstellt werden, muss daher glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht. Ist die Nachfrage offensichtlich unzureichend, darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnende vorliegen, ansonsten muss die Baubewilligung verweigert werden. Dies gilt selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnung zu vermarkten. Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Letzteres gilt auch für die Bewilligung von Wohnungen, die im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden sollen.

Zum Seitenanfang

Anforderungen an eine Baubewilligung für eine Erstwohnung

(Nach Art. 7 Abs. 1 Bst. a, Abs. 3 und 4 des Gesetzes i.V. mit Art. 3 Abs. 1 Bst. a der Verordnung)

Art. 7 Abs. 2 des Gesetzes und Art. 3 Abs. 1 Bst. a der Verordnung verlangen, dass Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% Bewilligungen für den Bau einer Erstwohnung ab dem 1. Januar 2016 mit einer Auflage versehen, mit welcher die Bauherrschaft verpflichtet wird, die Wohnung als Erstwohnung zu nutzen. Als Erstwohnung gilt eine Wohnung, die nicht "touristisch bewirtschaftet" (Art. 7 Abs. 2 Bst. a und b des Gesetzes in Verbindung mit Art. 4 der Verordnung) wird. Die Nutzung als Erstwohnung bedeutet, dass die Wohnung gemäß Art. 2 Abs. 2 des Gesetzes von mindestens einer Person genutzt wird, die in der Gemeinde niedergelassen ist. Erstwohnungen gleichgestellt sind Wohnungen, die gemäß den in Art. 2 Abs. 3 des Gesetzes genannten Fällen genutzt werden.

Musterformulierung

Die Wohnung xy muss ausschließlich und dauernd durch mindestens eine Person genutzt werden, die in der Gemeinde niedergelassen ist oder eine der in Art. 2 Abs. 3 des Gesetzes genannten Bedingungen erfüllt. Art. 7 Abs. 4 des Gesetzes und Art. 3 Abs. 2 der Verordnung verlangen von der Baubewilligungsbehörde, dass sie das Grundbuchamt in der Bewilligung anweist, die entsprechende Anmerkung anzubringen. Die Anweisung an das Grundbuchamt kann wie folgt formuliert werden: Das Grundbuchamt ….. wird angewiesen, die Auflagen gemäß …. unter dem Stichwort "Erstwohnung" auf dem Grundstück …. als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken. Die rechtskräftige Baubewilligung gilt als Rechtsgrundausweis für diese Anmerkung.

Zum Seitenanfang

Anforderungen an Baubewilligungen für Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs

(Nach Art. 7 Abs. 2 Bst. b des Gesetzes in Verbindung mit Art. 4 Bst. a bis c der Verordnung)

Mit dem Baugesuch hat die Bauherrschaft der Baubewilligungsbehörde nachzuweisen,

a) dass die Wohnungen Bestandteil eines hotelmässigen Betriebes bilden;
b) dass für die Wohnungen hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht werden, vorliegen oder erstellt werden;
c) dass für die Wohnungen ein hotelmässiges Betriebskonzept vorliegt, welches Auskunft gibt über die Infrastrukturen und die Betriebsgröße;
d) dass zur Sicherung einer solchen Bewirtschaftung langjährige Verträge vorliegen;
e) dass eine branchenübliche Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen vorliegt.

In der Baubewilligung ist der Berechtigte mit entsprechenden Auflagen zu verpflichten, die Wohnung nach Art. 4 Bst. a bis c der Verordnung zu nutzen resp. nutzen zu lassen. Die Auflagen können wie folgt formuliert werden:

Die Bewilligung wird unter der Auflage erteilt, dass

a) die Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet sind;
b) das hotelmässige Betriebskonzept, die branchenübliche Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen und die Verträge, die Voraussetzung für die Erteilung der Bau- bewilligung waren, weiterbestehen;
c) die Wohnungen zu marktüblichen Konditionen dauerhaft - insbesondere auch während der Hauptsaisonzeiten - angeboten werden;
d) die Wohnungen ausschliesslich der kurzzeitigen Beherbergung von Gästen dienen;
e) die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen werden;
f) die Nutzung durch die Eigentümerschaft, deren Familienmitglieder sowie Freunde und Bekannte, entgeltlich oder unentgeltlich pro Hauptsaison höchstens während drei Wochen stattfindet;
g) die Eigentümerschaft alle zwei Jahre gegenüber der Baubewilligungsbehörde die Einhaltung der Auflagen nachweist.

Art. 3 Abs. 1 Buchstaben b und c der Verordnung verlangt von der Baubewilligungsbehörde, dass sie das Grundbuchamt in der Bewilligung anweist, die entsprechende Anmerkung anzubringen.  

Musterformulierung

Das Grundbuchamt ….. wird angewiesen, die Auflagen gemäss …. unter dem Stichwort " touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Artikel 7 Absatz 2 Buchstabe b des Gesetzes" auf …. als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken. Die rechtskräftige Baubewilligung gilt als Rechtsgrundausweis für diese Anmerkung.
Folgen bei Nichteinhaltung der Auflagen: Gelingt dem Berechtigten der Nachweis, dass die Auflagen eingehalten sind, nicht, so kann das kantonale Recht vorsehen, dass die Gemeinde die Vermietung auf Rechnung des Berechtigten durch einen Dritten ersatzweise anordnet.

Zum Seitenanfang

Anforderungen an Baubewilligungen für Einliegerwohnungen

(nach Art. 7 Abs. 2 Bst. a des Gesetzes)

Mit dem Baugesuch hat die Bauherrschaft der Baubewilligungsbehörde anzugeben, welche Wohnung als Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 Bst. a des Gesetzes (Einliegerwohnung) gilt.

In der Baubewilligung ist der Berechtigte mit entsprechenden Auflagen zu verpflichten, die Wohnung(en) nach Art. 4 Bst. b Ziff. 2 der Verordnung zu nutzen resp. nutzen zu lassen. Die Auflagen können wie folgt formuliert werden:

Die Bewilligung wird unter der Auflage erteilt, dass

a) die Eigentümerschaft nach Art. 7 Abs. 2 Bst. a des Gesetzes im selben Haus wohnt und eine aktive Gastgeberrolle übernimmt;
b) die entsprechenden Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet sind;
c) die entsprechenden Wohnungen den Minimalanforderungen an klassifizierte Ferienwohnungen des Schweizer Tourismus-Verband entsprechen;
d) die entsprechenden Wohnungen über eine kommerzielle Vermarktungs- und Vertriebsorganisation, ein Reservationssystem einer Tourismusorganisation oder über eine andere geeignete Einrichtung zu marktüblichen Konditionen dauerhaft - insbesondere auch während der Hauptsaisonzeiten - angeboten werden;
e) die entsprechenden Wohnungen ausschliesslich der kurzzeitigen Beherbergung von Gästen dienen;
f) die Eigentümerschaft alle zwei Jahre gegenüber der Baubewilligungsbehörde die Einhaltung der Auflagen nachweist.

Art. 7 Abs. 2 Bst. b des Gesetzes in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 Bst. a der Verordnung verlangen von der Baubewilligungsbehörde, dass sie das Grundbuchamt in der Bewilligung anweist, die entsprechende Anmerkung anzubringen.

Musterformulierung

Das Grundbuchamt ….. wird angewiesen, die Auflagen gemäss …. unter dem Stichwort "touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 Bst. a des Gesetzes (Einliegerwohnung)" auf dem Grundstück …. als öffentlich- rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken. Die rechtskräftige Baubewilligung gilt als Rechtsgrundausweis für diese Anmerkung.