Abitazioni principali e abitazioni secondarie

I Cantoni e i Comuni hanno il compito di adottare misure per impedire sviluppi indesiderati (art. 12 LASec) risultanti in particolare dal cambiamento di destinazione di abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore. I Cantoni possono inoltre emanare prescrizioni che limitano l’uso delle abitazioni in modo più severo rispetto alla legge federale (art. 3 LASec). In uno "Erfahrungsaustausch" (scambio di esperienze) organizzato dall’ARE e dalla SECO con Comuni, organizzazioni e Cantoni è emerso il potenziale promettente di una serie di misure di promozione e protezione mirate.

Accertare la necessità d’intervento
Promuovere le abitazioni primarie
Indirizzare l’utilizzo delle abitazioni secondarie e il relativo tasso di occupazione
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Accertare la necessità d’intervento

Le autorità elaborano una panoramica della situazione effettiva e stabiliscono se è necessario intervenire. Nell’ambito di un processo partecipativo si definiscono gli obiettivi che vengono tradotti sotto forma di linee direttive per lo sviluppo.

Per l’elaborazione delle loro strategie di sviluppo, Comuni e regioni hanno a disposizione come basi strategiche i rispettivi piani direttori cantonali, i programmi di attuazione della Nuova politica regionale (NPR) e le politiche dell’alloggio.

Esempi

Progetti modello sviluppo sostenibile del territorio nelle regioni dell’Albula e Prättigau: strategia abitativa per un nuovo inizio anche in età avanzata tenendo conto dei proprietari di residenze secondarie. Sviluppo di «ricettari» per aiutare le autorità locali a sviluppare profili abitativi, a condurre dialoghi con i proprietari di immobili o a discutere sviluppi e programmi basati sulle esigenze dei centri urbani nell'ambito di processi partecipativi. Ad esempio, è stata sviluppata una procedura per offrire un sostegno nella ricerca di alloggi intergenerazionali a prezzi accessibili in siti protetti.

Zona di pianificazione a Wilderswil: il Comune si concede il tempo necessario per vagliare misure adeguate contro il crescente cambiamento di destinazione da abitazioni primarie ad abitazioni secondarie, emanando una zona di pianificazione. Il Comune si confronta in modo proattivo con questa tendenza sebbene non sia ancora soggetto alle restrizioni di diritto di superficie contemplate dalla legge sulle abitazioni secondarie.

Misura pilota NPR a Bivio: con il progetto «Sviluppo del sito e modello futuro in Bivio» si mira a creare un’intesa fra tutti i portatori di interesse circa il modo in cui Bivio dovrà presentarsi e organizzarsi in quanto paese di montagna promettente e vivibile nel contesto della destinazione Val Surses.

Strategia abitativa a Davos: il Comune mira a disporre di sufficienti abitazioni a fronte di una popolazione in crescita, e a tal fine ha elaborato cinque strategie settoriali. Questi approcci d’intervento comprendono strategie di promozione e incentivazione così come misure normative.

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Promuovere le abitazioni primarie

Strategie di attuazione utili nell’ambito degli «alloggi a prezzi moderati» sono disponibili nel kit modulare dell’Ufficio federale delle abitazioni. La legge sulla promozione dell’alloggio disciplina la promozione dell’offerta di alloggi da parte della Confederazione. I Cantoni sostengono se necessario i rispettivi progetti con ulteriori mezzi ausiliari. Gli strumenti a disposizione sono sostanzialmente i seguenti:

Incentivi finanziari quali prestiti per costruzioni in cooperativa, contributi per gli affitti / fondi,che possono essere legati a condizioni.
Misure pianificatorie relative a incentivi quali supplementi/privilegi per quote di abitazioni primarie, determinazioni delle zone con quote di abitazioni primarie o densità di utilizzazione, alloggi per il personale in nuovi alberghi / abitazioni sfruttate a scopi turistici, introduzione di un obbligo di piano di utilizzazione speciale.
Politica fondiaria attiva con il Comune in un ruolo di consulenza e mediazione, cessione di terreno nel diritto di superficie, obbligo di edificazione e diritto di acquisto del Comune, costruzione di alloggi comunali, sostegno dell'edilizia di utilità pubblica.

Esempi

Quota di abitazioni primarie a Zermatt: regolamento concernente la costruzione di abitazioni primarie e abitazioni secondarie.

Tassa d’incentivazione e tassa d’esenzione a La Punt: i proventi della tassa d’esenzione servono a promuovere gli alloggi per gli abitanti del luogo. Con la tassa d’incentivazione si tassano e si mettono pertanto a norma le nuove abitazioni secondarie.

L'Associazione Anna Florin, con sede in Bassa Engadina, sostiene i Comuni nell'attuazione della LPT1 in combinazione con la legislazione sulle abitazioni secondarie. Tra le altre cose l’Associazione raccomanda misure per la promozione delle abitazioni primarie (ad esempio la quota di abitazioni primarie), nonché la limitazione delle abitazioni secondarie e la promozione dei nuclei abitati vitali.

Strategia globale a Flims: sviluppo di abitazioni primarie confacenti al fabbisogno su particelle del Comune e politica fondiaria attiva. Oltre a limitare il numero di abitazioni secondarie, la legge comunale prevede anche un obbligo comunale per l’abitazione principale (nel caso di interventi edilizi), contribuendo così - oltre ad altre misure - alla promozione delle abitazioni primarie. La legge è entrata in vigore il 1° gennaio 2025.

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Indirizzare l’utilizzo delle abitazioni secondarie e il relativo tasso di occupazione

È possibile orientare la costruzione di nuove abitazioni secondarie e il cambiamento di destinazione di abitazioni esistenti. Sono inoltre possibili misure per promuovere il tasso di occupazione delle abitazioni secondarie durante la bassa stagione.

Misure pianificatorie: prescrizioni per le zone / piano di utilizzazione speciale, contingentamento, zona alberghiera con / senza quote di abitazioni secondarie, limitazione delle possibilità di cambiamento di destinazione.
Orientare nuove abitazioni secondarie / strutture ricettive organizzate: privilegi di utilizzo per quote di abitazioni primarie o per utilizzo alberghiero / letti sfruttati, tassa d’incentivazione
Migliore tasso di occupazione di abitazioni secondarie esistenti: consulenza e sensibilizzazione, promozione e informazione di offerte di gestione, aumento della qualità del soggiorno per l’utilizzo oltre all’alta stagione, coinvolgimento / partecipazione di proprietari di abitazioni secondarie (per es. tramite gli incontri in paese di EspaceSuisse), tasse forfettarie o mediante tasse di soggiorno, incentivazioni al cambiamento di destinazione da abitazioni secondarie ad abitazioni primarie.

Esempi

L'ufficio del turismo del parco naturale della Valle di Binn mette in rete i proprietari di case secondarie, fornisce informazioni sugli affitti e offre consulenza a chi desidera costruire in un edificio storico.

Incontri regolari di scambio tra residenti di lunga data e nuovi arrivati a Silvaplana.

Restrizione alla locazione per un breve termine per ottenere abitazioni primarie. Ad esempio, limitazione a 90 giorni di locazione a Lucerna, nel centro storico di Berna e nel Canton Ginevra. Nel Canton Ticino occorre un’autorizzazione commerciale in caso di locazione superiore a 90 giorni.

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