Les cantons et les communes doivent prendre des mesures pour empêcher les évolutions indésirables (art. 12 LRS) qui résultent notamment du changement d’affectation de logements créés selon l’ancien droit. Les cantons peuvent édicter des dispositions qui limitent l’utilisation des logements encore plus strictement que la loi fédérale (art. 3 LRS). Lors d’un échange d’expériences mené par l’ARE et le SECO avec des communes, des organisations et des cantons, il est ressorti que la combinaison de mesures ciblées de promotion et de protection des résidences principales était un facteur de réussite.
Identifier les besoins
Les autorités se font une idée de la situation et déterminent s’il y a lieu de prendre des mesures. Les objectifs sont élaborés dans le cadre d’un processus participatif et sont consignés sous forme d’un concept de développement.
Les communes et les régions peuvent s’appuyer sur les plans directeurs cantonaux, sur les programmes de mise en œuvre de la nouvelle politique régionale (NPR) et sur les politiques du logement pour mettre au point leurs stratégies de développement.
Exemples
Projets-modèles pour un développement territorial durable dans les régions de l’Albula et de Prättigau / Davos: stratégie de logements pour les séniors et autres nouveaux arrivants, incluant les résidents secondaires. Elaboration d’un guide aidant les communes à développer différents profils de logements, à mener des dialogues avec les propriétaires ou à discuter, dans le cadre de processus participatifs, au développement et à la programmation de centres de village orientés vers les besoins. Par exemple, une procédure a été développée pour aider à la réalisation de logements intergénérationnels abordables dans des sites protégés.
Zone réservée à Wilderswil: grâce à la définition d’une zone réservée, la commune se laisse assez de temps pour examiner des mesures appropriées visant à contrer le changement d’affectation croissant des résidences principales en résidences secondaires. La commune se penche activement sur son développement, bien qu’elle ne soit pas encore concernée par les restrictions de la loi sur les résidences secondaires.
Mesure pilote NPR à Bivio: avec le projet « développement futur d’un site-modèle à Bivio», les parties prenantes créent une vision commune de l’image et de l’organisation de Bivio comme village de montagne touristique et agréable à vivre dans le Val Surses.
Stratégie en matière de logement à Davos: la commune veut qu’il y ait suffisamment de logements pour sa population croissante. Pour ce faire, elle a mis au point cinq stratégies partielles. Ces approches contiennent des stratégies de promotion et d’incitation ainsi que des mesures de régulation.
Promouvoir les résidences principales
Dans le kit d’options «Logements à prix avantageux» de l’Office fédéral du logement, vous trouverez des stratégies de mise en œuvre qui pourraient vous être utiles. La loi du 21 mars 2003 sur le logement règle l’encouragement de la Confédération en matière de logement. Les cantons peuvent aussi soutenir les projets avec des moyens supplémentaires. Voici les instruments disponibles :
- Incitations financières comme des prêts pour les coopératives d’habitation; aides au loyer/fonds qui peuvent être assortis de conditions.
- Mesures d’aménagement du territoire par le biais d’incitations comme des suppléments/bonus d’utilisation pour les quotas de résidences principales ; définition de zones avec un quota de résidences principales ou de densité d’utilisation; logements pour les travailleurs dans les nouveaux hôtels/logements touristiques; mise en place d’une obligation d’établir un plan d’affectation de détail.
- Politique foncière active dans laquelle la commune joue le rôle de conseiller et d’intermédiaire ; cession de terrains en droit de superficie; obligation de bâtir et droit d’emption; construction de logements communaux ; soutien aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique.
Exemples
Quota de résidences principales à Zermatt: règlement sur la construction de résidences principales et secondaires.
Taxe d’incitation et de remplacement à La Punt: le produit de la taxe de remplacement sert à promouvoir le logement pour les locaux. La taxe d’incitation permet d’imposer les résidences secondaires et ainsi de les réguler.
L'association Anna Florin, basée en Basse-Engadine, soutient les communes dans la mise en œuvre de la LAT1 en lien avec la législation sur les résidences secondaires. Elle recommande entre autres des mesures pour la promotion des résidences principales (p. ex. parts de résidences principales), ainsi que la limitation des résidences secondaires et la promotion de l’attractivité des centres de village.
Stratégie globale à Flims: développement des résidences principales adapté aux besoins sur des parcelles communales ; politique foncière active ; Outre la limitation des résidences secondaires, le droit communal prévoit également une obligation communale de résidence principale (en cas de mesures de construction) et contribue ainsi également - en plus des autres mesures - à leur promotion. La loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2025.
Orienter l’utilisation des résidences secondaires et leur taux d’occupation
La construction de nouvelles résidences secondaires et le changement d’affectation des logements existants peuvent être orientés. Il est également possible de prendre des mesures pour augmenter le taux d’occupation des résidences secondaires en basse saison.
- Mesures d’aménagement du territoire : prescriptions sur les zones/plan d’affectation spécial ; contingentement ; zone hôtelière avec ou sans quotas de résidences secondaires ; restriction des possibilités de changement d’affectation.
- Gestion des nouvelles résidences secondaires/de l’hébergement structuré : Bonus d’utilisation pour les quotas de résidences principales ou pour l’utilisation hôtelière/occupation des lits ; taxe d’incitation.
- Amélioration du taux d’occupation des résidences secondaires existantes: conseil et sensibilisation ; promotion et information concernant les offres de gestion ; amélioration de la qualité du séjour pour l’utilisation en dehors de la haute saison ; implication/participation des résidents secondaires (p. ex. au moyen des ateliers villages d’EspaceSuisse) ; taxes forfaitaires (p. ex. taxe de séjour) ; incitations pour le changement d’affectation des résidences secondaires en résidences principales.
Exemples
Échanges réguliers entre les nouveaux arrivants et les habitants de longue date à Silvaplana.
Limitation des locations de courte durée pour préserver les résidences principales, par exemple limitation de location à 90 jours à Lucerne, dans la vieille ville de Berne et dans le canton de Genève. Pour louer plus de 90 jours dans le canton du Tessin, une autorisation commerciale doit être délivrée.