Cette page contient des arrêts déterminants. Ceux-ci permettent en particulier d’aider les communes et les cantons à éclaircir rapidement les principaux faits et servent également de points de référence pour répondre aux différentes questions concernant l’exécution de la loi. Les arrêts présentés ci-après ont été rendus par le Tribunal fédéral ou le Tribunal administratif fédéral et sont d’applicabilité générale pour ce qui est de la mise en œuvre de la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS), c’est-à-dire qu’ils ne découlent pas d’un règlement cantonal en particulier.
- Seule la question de l’emplacement est déterminante pour obtenir une autorisation de démolition et de reconstruction
- Aucun agrandissement en cas de démolition et de reconstruction
- Une exploitation touristique nécessite une unité spatiale
- Il doit y avoir une demande suffisante de résidences principales
Seule la question de l’emplacement est déterminante pour obtenir une autorisation de démolition et de reconstruction
Dans un arrêt rendu le 17 juin 2022 (1C_526/2020), le Tribunal fédéral a précisé que les dispositions constitutionnelles sur les résidences secondaires ainsi que la LRS ne visaient qu’à empêcher que les surfaces utiles principales librement utilisables ne soient agrandies après une reconstruction. En conséquence, l’art. 11, al. 2, LRS n’exige pas que l’on conserve l’aspect esthétique et architectural des bâtiments existants, mais seulement que leur emplacement ne dépasse pas certaines limites. La conception architecturale de la nouvelle construction peut être limitée par des prescriptions communales ou cantonales en matière d’aménagement ou de protection, mais pas en vertu de l’art. 11, al. 2, LRS.
Aucun agrandissement en cas de démolition et de reconstruction
L’art. 11, al. 2, LRS règle la rénovation, la transformation et la reconstruction des logements créés selon l’ancien droit, étant entendu que les possibilités qui y sont décrites sont uniquement admises dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes. Il s’agit d’une réglementation spéciale explicite pour la reconstruction de logements construits selon l’ancien droit. À l’inverse, le Tribunal cantonal des Grisons a estimé que la surface utile principale préexistante pouvait être dépassée, y compris en cas de démolition et de reconstruction de l’ampleur visée à l’art. 11, al. 3, LRS. Le Tribunal fédéral a admis le recours de l’ARE contre cet arrêt et annulé le permis de construire. Le Tribunal fédéral a conclu que l’art. 11, al. 3, LRS se rapporte à l’agrandissement de logements créés selon l’ancien droit. La disposition doit permettre d’adapter ces logements aux exigences actuelles et de les mettre en location. Selon le Tribunal fédéral, l’art. 75b, al. 1, Cst. prévoit que les résidences secondaires constituent au maximum 20 % non seulement du parc des logements, mais aussi de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Après une reconstruction, si un logement créé selon l’ancien droit et utilisé comme résidence secondaire pouvait dépasser la surface utile principale préexistante, la part de la surface utilisée par des résidences secondaires resterait non seulement au moins équivalente, mais pourrait aussi aller dans une direction contraire à l’objectif constitutionnel. L’art. 11, al. 2, LRS ne présente ainsi aucune base légale permettant d’agrandir la surface utile principale au-delà de la surface préexistante lors de la reconstruction d’un logement créé selon l’ancien droit.
ATF 1C_478/2019, 1C_479/2019 du 8 mai 2020
Une exploitation touristique nécessite une unité spatiale
Demande de permis pour la construction de deux maisons de vacances en vue de créer un centre de vacances appelé « Steinbock Resort » à Leis, près de la station inférieure des remontées mécaniques de Vals et dans la zone de Gadastatt. Comment faire pour éviter que des résidences secondaires exploitées à des fins touristiques au sens de la LRS soient approuvées, puis malgré tout utilisées comme résidences secondaires « non commercialisées » une fois construites ? Comme le montre le contexte de l’élaboration de l’art. 7 LRS, selon le Tribunal fédéral, l’exploitation commerciale de logements par une organisation de vente et de distribution n’est pas un critère suffisant en soi. Les bâtiments doivent également faire partie, sur le plan spatial et fonctionnel, d’un établissement d’hébergement de type hôtelier.
Le Tribunal fédéral estime que ce n’est pas le cas en l’espèce. Il s’agit de maisons de vacances typiques, très éloignées (plus de deux kilomètres) de l’hôtel Steinbock. Seul le contrat d’exploitation les lie à ce dernier. De tels contrats peuvent être dissous ou résiliés, et il est presque impossible pour les communes de contrôler le respect des clauses. L’expérience a montré qu’une fois les résidences secondaires construites, il n’est pas possible de les démolir.
ATF 1C_511/2018 du 3 septembre 2019, consid. 4.3 et 4.4
Il doit y avoir une demande suffisante de résidences principales
Demande de permis pour la construction de deux chalets composés de huit logements à Ormont-Dessus. Selon le Tribunal fédéral, au cours des cinq dernières années, la commune a connu une augmentation considérable du nombre de résidences principales sans que cela n’ait d’effet sur la croissance de sa population. Il est clair qu’il n’existe pas de besoin avéré de résidences principales auquel l’offre actuelle ne saurait répondre.
ATF 1C_257/2018 du 6 août 2019
Demande de permis de construire pour un chalet composé de six appartements d’une à deux pièces dans la commune de Gryon. Le taux élevé de résidences secondaires vacantes créées selon l’ancien droit peut aussi, selon le Tribunal fédéral, permettre de couvrir le manque réel de résidences principales dans la commune. La petite taille des appartements, le fait que le prix n’est pas indiqué et leur emplacement (à deux kilomètres du centre du village, à 1200 mètres d’altitude et à proximité des infrastructures touristiques de ski et de ski de fond) présentent un risque élevé d’usage illicite. Selon le tribunal fédéral, cela est valable aussi longtemps que le maître d’ouvrage n’est pas en mesure de présenter, au préalable, des acheteurs potentiels sérieux souhaitant faire du logement leur résidence principale.
ATF 1C_448/2018 du 24 juin 2019, consid. 3.3 et 3.4