Glossaire résidences secondaires

Le droit des résidences secondaires est encore relativement récent. Certaines questions ont déjà fait l'objet d'une jurisprudence du Tribunal fédéral, d'autres non. Quelques notions centrales du droit des résidences secondaires sont expliquées plus en détails ci-après. D'autres précisions seront apportées au fil du temps, sur la base de la pratique des autorités d'exécution et de la jurisprudence.

Appartement 

(art. 2, al. 1 LRS)

Les logements sont des pièces qui forment une unité de construction, qui sont adaptées à l'habitation et qui disposent d'un coin cuisine.Le Tribunal administratif fédéral a décidé, dans son arrêt du 1er février 2021 (A-4343/2018), à quelles conditions les maisonnettes préfabriquées et les mobilhomes sur les terrains de camping sont des logements. Les objets doivent être munis d'ancrages spéciaux dans le sol, mais il suffit que ceux-ci puissent être retirés rapidement. En outre, il doit y avoir un dispositif de cuisson (art. 2, al. 1, let. d, LRS). Sont exigées des installations fixes avec un évier, qui servent à la préparation des repas.

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Surface utile principale 

(art. 8, al. 1,2 et 5 / art. 11, al. 2 / art. 26, al. 2 LRS)

La notion de « surface utile principale » se réfère quant à elle à une norme de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA), qui est elle-même chargée de son développement.La surface utile principale (SUP) est, selon la norme 416 de la Société suisse des architectes et des ingénieurs (SIA), la partie des surfaces utiles (SU) qui sert à la destination et à l'utilisation du bâtiment au sens strict. Elle ne comprend pas les murs porteurs et les murs extérieurs (surfaces de construction), les surfaces utiles secondaires (p. ex. les caves). Il s'agit d'une norme, donc d'une notion dynamique, qui est développée par la SIA et les tribunaux sur la base de cas concrets. 

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Résidence principale 

(art. 2, al. 2 LRS)

Les résidences principales sont des logements occupés par au moins une personne qui a son centre de vie et ses papiers dans la commune. Les résidences principales peuvent continuer à être autorisées dans les communes comptant plus de 20% de résidences secondaires (art. 7, al. 1, let. a). En raison de l'interdiction de l'abus de droit, il faut toutefois qu'il existe à l'emplacement prévu un besoin de résidences principales du standard prévu. Ou s'il existe des assurances sérieuses et concrètes d'acquisition par des habitants à l'année (ATF 144 II 49 consid. 2.4 ; 1C_257/2018 consid. 3.1.2.).

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Résidence secondaire 

(art. 2, al. 4 LRS)

Les résidences secondaires sont des logements qui ne sont pas des résidences principales. Les logements qui ne sont temporairement pas utilisés comme habitation ou qui sont vides depuis plus de deux ans sont également considérés comme des résidences secondaires (art. 2, al. 3, let. d et h, LRS). La construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes comptant plus de 20% de résidences secondaires est en principe interdite (art. 6 LRS).

La loi prévoit toutefois des cas spéciaux dans lesquels des logements peuvent néanmoins être autorisés sans condition d'utilisation, c'est-à-dire des logements qui peuvent être utilisés comme résidences secondaires. Il s'agit en premier lieu des logements qui sont exploités selon des critères touristiques stricts, de sorte que le risque de lits froids est ainsi écarté (art. 7, al. 1, let. b, LRS). La loi prévoit en outre que des logements sans condition d'utilisation, c'est-à-dire des logements pouvant être utilisés comme résidences secondaires, peuvent être construits si cela permet un financement croisé ou la sortie d'hôtels jusque-là non rentables (art. 8). Le législateur a également créé de telles possibilités pour les bâtiments protégés et caractéristiques d'un site, lorsque ceux-ci ne peuvent pas être conservés autrement (art. 9).

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Logement avec restriction d'utilisation 

(art. 7 LRS)

Un logement qui, conformément à la restriction d'utilisation selon à l'article 7 de la LRS, doit être utilisé comme résidence principale ou comme logement affecté à l'hébergement touristique.

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Logement sans restriction d’utilisation 

(art. 8 et 9 LRS)

Un logement qui peut être utilisé librement comme résidence principale ou comme résidence secondaire.

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Logement crée selon l’ancien droit 

(art. 10 LRS)

Logement dans une commune comptant plus de 20% de résidences secondaires qui a été créé de manière conforme au droit en vigueur avant le 11 mars 2012 ou était au bénéfice d’une autorisation définitive à cette date. S'il n'y a pas de restrictions d'utilisation communales ou cantonales, elle peut être utilisée librement comme résidence principale ou secondaire. Sous certaines conditions, sa surface peut être augmentée ou des logements supplémentaires peuvent être construits sans qu'une restriction d'utilisation ne doive être ordonnée (art. 11 LRS).

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Logements dans des constructions caractéristiques du site 

(art. 9 LRS)

Dans les communes comptant plus de 20% de résidences secondaires, de nouveaux logements peuvent être autorisés à l'intérieur des zones à bâtir dans des bâtiments protégés ou caractéristiques du site, sans restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, LRS, si la valeur de protection du bâtiment n'est pas compromise et si, en particulier, l'aspect extérieur et la structure de base du bâtiment restent pour l'essentiel inchangés et que la conservation durable du bâtiment ne peut être assurée d'une autre manière ; et si aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose.

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Relation Lex Koller - Loi sur les résidences secondaires 

La Lex Koller règle les conditions auxquelles des personnes à l'étranger peuvent acquérir des immeubles en Suisse. Il s'agit d'un objet de réglementation totalement différent de celui de la loi sur les résidences secondaires. Les demandes de permis de construire pour des logements dans des communes de résidences secondaires peuvent donc, dans certaines circonstances, ne pas être autorisées parce que les requérants ne remplissent pas les critères de la Lex Koller, même s'ils seraient admissibles en vertu de la loi sur les résidences secondaires. Et inversement. 

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Logement affecté à l’hébergement touristique 

(art. 7, al. 2 LRS)

Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 % des nouveaux logements peuvent être autorisés, outre les résidences principales, pour une utilisation en tant que logements affectés à l’hébergement touristique avec une charge d’utilisation correspondante. Un logement est réputé affecté à l’hébergement touristique uniquement s’il est mis de manière durable à la disposition d’hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l’usage local (art. 7, al. 2 LRS). Ainsi, les logements affectés à l’hébergement touristique doivent être mis sur le marché durant une longue période, à savoir durant la haute et la basse saison. Ils ne peuvent en principe pas être utilisés par les propriétaires eux-mêmes. Des locations de longue durée ne sont pas permises. Les logements doivent être louées aux hôtes par jour, respectivement par semaine, et doivent être mis à disposition sur le marché à des prix corrects (prix usuels pour ce type de logements selon l’usage local). 

De plus, pour être autorisés, les nouveaux logements affectés à l’hébergement touristique doivent remplir l’une des conditions suivantes:

• être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal; ou 
• ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d’un établissement d’hébergement organisé.
  

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Logement situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal (Einliegerwohnung) 

(Art. 7, al. 2, let. a LRS)

Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements peuvent être autorisés s’ils sont situés dans le même bâtiment où le propriétaire a son domicile principal (« Einliegerwohnung » en allemand) (art. 7, al. 2 let. a LRS). Il ne peut y avoir plus de quatre logements au sens de l’art. 7, al. 2 lit. a LRS par bâtiment.  

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Logement mis sur le marché dans le cadre d’un établissement d’hébergement organisé 

(art. 7, al. 1, let. b en lien avec l’art. 7, al. 2, let. b LRS)

En plus des exigences générales pour des logements affectés à l’hébergement touristique, les critères supplémentaires suivants sont applicables pour des logements dans le cadre d’un établissement d’hébergement organisé : les logements ne doivent pas être équipés en fonction des besoins personnels du propriétaire ; cela signifie que pour être attractifs pour les différents groupes d’hôtes, ils doivent avoir un aménagement et un concept commun -qui conviennent à tout un chacun et qui démontrent que les logements sont destinés à des hôtes indéterminés. Ils doivent de plus être mis sur le marché dans le cadre d’un établissement d’hébergement organisé.

On est en présence d’un établissement d’hébergement organisé au sens de la LRS, si les conditions suivantes sont remplies (art. 4 ORSec):

• il comprend des services et des infrastructures de type hôtelier standards utilisés par la majorité des clients ;
• il est organisé selon une conception d’exploitation de type hôtelier ;
• l’exploitation se fait dans le cadre d’une entreprise homogène.
  

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Logements sans restriction d’utilisation destinés à financer des établissements d’hébergement organisés 

(art. 8, al. 1 LRS)

Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, des établissements d’hébergement organisés peuvent être autorisés à créer des logements sans restriction d’utilisation si la création de ces logements est nécessaire pour que l’établissement d‘hébergement concerné puisse être exploité de manière rentable. 

Cette possibilité est toutefois soumise à des conditions strictes. Pour pouvoir en faire usage, le propriétaire ou l’exploitant doit pouvoir prouver que les revenus réalisés par la création de ces logements sont investis dans la construction ou l’exploitation de l’établissement d’hébergement organisé, et que les surfaces utiles principales de ces logements n’excédent pas 20 % de l’ensemble des surfaces utiles principales des chambres et des logements. La surface peut atteindre 33% si les logements créés en en vue de financer l’établissement concerné s’ils sont loués par celui-ci et qu’ils restent durablement la propriété de l’établissement d’hébergement. Dans un tel cas, une restriction du droit d’aliénation doit être mentionnée au registre foncier (art. 8, al. 2 LRS).

Dans tous les cas, il faut également qu’il existe une unité architecturale et fonctionnelle entre les logements nouvellement créés et l’établissement d’hébergement organisé, à moins que des motifs afférents à la protection des monuments ou des sites ne s’y opposent. Enfin, aucun intérêt prépondérant ne doit s’opposer à la création de ces logements.

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Logements sans restriction d’utilisation issus d’un ancien établissement d’hébergement organisé 

(art. 8, al. 4 et 5 LRS)

Si un établissement d’hébergement organisé qui existait déjà le 11 mars 2012 ne peut plus être exploité de manière rentable ni être transformé en logements affectés à l’hébergement touristique, il peut être réaffecté en logements sans restriction d’utilisation, à hauteur de 50 % de sa surface utile principale au plus. L’établissement concerné doit être exploité depuis 25 ans au moins, et le fait qu’il ne peut plus être exploité de manière rentable ne doit pas être imputable à un comportement fautif du propriétaire ou de l’exploitant. En outre, aucun intérêt prépondérant ne doit s’opposer à la création de ces logements.

Le reste de la surface utile principale disponible (minimum 50% du total), doit être réaffectée en logements faisant l’objet d’une restriction d’utilisation au sens de l’art. 7, al. 1 LRS, cette restriction étant inscrite au registre foncier (art. 7, al. 4 LRS).