Glossario abitazioni secondarie

Il diritto delle abitazioni secondarie è ancora relativamente recente. Su alcune questioni esiste già una giurisprudenza del Tribunale federale, su altre invece non ancora. Di seguito vengono illustrati in un modo più dettagliato alcuni concetti fondamentali del diritto delle abitazioni secondarie. Ulteriori precisazioni saranno fornite nel corso del tempo sulla base della prassi delle autorità di esecuzione e della giurisprudenza.

Abitazione 

(art. 2 cpv. 1 della Legge sulle abitazioni secondarie del 20 marzo 2015 [LASec; RS 702])

Le abitazioni sono locali che costituiscono un'unità costruttiva, sono adatti ad essere abitati e dispongono di un angolo cucina. Nella sentenza del 1° febbraio 2021 (A-4343/2018), il Tribunale amministrativo federale ha stabilito a quali condizioni le casette prefabbricate e le case mobili nei campeggi sono abitazioni. Gli oggetti devono essere dotati di speciali ancoraggi nel terreno, ma è sufficiente che questi possano essere rimossi rapidamente. Deve essere presente anche un’istallazione di cucina (art. 2 cpv. 1 lett. d LASec). Sono necessarie installazioni fisse con un lavello per la preparazione dei pasti.

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Superficie utile principale 

(art. 8 cpv. 1, 2 e 5 / art. 11 cpv. 2 / art. 26 cpv. 2 LASec)

Il concetto di “superficie utile principale” si riferisce ad una norma della Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti (SIA), che è responsabile del suo sviluppo. Secondo la Norma SIA 416 , la superficie utile principale (SUP) è la parte della superficie utile (SU) che serve allo scopo e alla funzione a cui, in senso stretto, l‘immobile è stato destinato. Non comprende le pareti interne ed esterne (superficie di costruzione) o la superficie utile secondaria (ad esempio le cantine). La Norma SIA 416 viene sviluppata dalla SIA sulla base di casi specifici.

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Abitazione primaria 

(art. 2 cpv. 2 LASec)

Un’abitazione primaria è un’abitazione occupata da almeno una persona che ha il proprio centro di interesse e i propri atti nel comune. Le abitazioni primarie possono continuare a essere autorizzate nei comuni con più del 20% di abitazioni secondarie (art. 7 cpv. 1 lett. a LASec). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale un’abitazione primaria può essere autorizzata, solo se nel luogo previsto sussiste la necessità di abitazioni primarie dello standard previsto oppure se vi sono serie e concrete garanzie di acquisizione da parte di residenti annuali (STF 144 II 49 consid. 2.4; 1C_257/2018 consid. 3.1.2.).

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Abitazione secondaria 

(art. 2 cpv. 4 LASec)

Le abitazioni secondarie sono abitazioni che non sono abitazioni primarie e che non sono nemmeno abitazioni equiparate ad abitazioni primarie. Sono considerate abitazioni secondarie anche le abitazioni temporaneamente non utilizzate come abitazione o rimaste vuote per più di due anni (art. 2 cpv. 3 lett. d e h LASec).

In linea di principio, la costruzione di nuove abitazioni secondarie nei comuni con più del 20% di abitazioni secondarie è vietata (art. 6 LASec). Tuttavia, la legge prevede casi particolari in cui le abitazioni possono comunque essere autorizzate senza limitazione d’uso, ossia abitazioni che possono essere utilizzate come abitazioni secondarie. Questo valeinnanzitutto per gli alloggi che vengono gestiti secondo rigorosi criteri a scopi turistici, eliminando così il rischio di letti freddi (art. 7 cpv.  1 lett. b LASec). La legge stabilisce inoltre che possono essere costruiti alloggi senza limitazioni d'uso, ovvero alloggi che possono essere utilizzati come abitazioni secondarie, se ciò consente un finanziamento incrociato di strutture ricettive organizzate o se, nell’ambito del cambiamento di destinazione, vengono create strutture ricettive organizzate già esistenti all’11 marzo 2012 (art. 8 LASec). Il legislatore ha creato la possibilità di costruire abitazioni senza limitazione d’uso anche per gli edifici protetti o tipici del sito, quando questi non possono essere conservati in altro modo (art. 9 LASec).

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Abitazioni con limitazione d’uso 

(art. 7 LASec)

Abitazione che, in base alla restrizione d'uso di cui all'articolo 7 LASec, deve essere utilizzata come abitazione primaria o come abitazione sfruttata a scopi turistici.

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Abitazioni senza limitazione d'uso 

(art. 8 e 9 LASec)

Abitazione che può essere utilizzata liberamente come primaria o secondaria.

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Abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore 

(art. 10 LASec)

Abitazione in un comune con più del 20% di abitazioni secondarie che è stata costruita in conformità alla legge in vigore prima dell’approvazione dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie, ovvero prima dell’11 marzo 2012, o che disponeva di un’autorizzazione passata in giudicato in tale data. Se non ci sono ulteriori limitazioni d’uso canotnali o comunali, può essere utilizzata liberamente come abitazione primaria o secondaria. A determinate condizioni, la sua superficie può essere aumentata o possono essere costruite ulteriori abitazioni senza che debba essere ordinata una limitazione d'uso (art. 11 LASec).

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Abitazioni in edifici protetti 

(art. 9 LASec)

Nei comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20% si possono autorizzare nuove abitazioni senza limitazione d’uso secondo l’articolo 7 capoverso 1. Sono tipici del sito gli edifici che, con la loro posizione e il loro aspetto, contribuiscono in maniera essenziale alla qualità da preservare del sito e all’identità del luogo (art. 6 cpv. 1 dell’Ordinanza del 4 dicembre 2015 sulle abitazioni secondarie [OASec; RS 702.1]). I Cantoni provvedono a definire un procedimento per determinare gli edifici tipici del sito (art. 6 cpv. 2 OASec).

Negli edifici tipici del sito, possono essere autorizzate nuove abitazioni senza oneri d’uso, se il valore dell’edificio non risulta compromesso, se l’aspetto esterno e la struttura edilizia basilare restano sostanzialmente immutati e la conservazione a lungo termine dell’edificio non può essere assicurata in altro modo. Oltre a ciò, alla costruzione dell’abitazione non devono opporsi  interessi preponderanti.

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Abitazione sfruttata a scopi turistici 

(art. 7 cpv. 2 LASec)

Nei comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20%, possono essere autorizzate nuove abitazioni, oltre che abitazioni primarie, anche se sfruttate a scopi turistici, con una corrispondente tassa d'uso. Un'abitazione è considerata sfruttata a scopi turistici solo se, in modo duraturo, è messa a disposizione di clienti, esclusivamente per soggiorni di breve durata, a condizioni usuali di mercato e conformi all’uso locale (art. 7 cpv. 2 LASec). Ciò significa che gli alloggi turistici devono essere disponibili sul mercato per un lungo periodo, cioè durante l'alta e la bassa stagione. In linea di principio, non possono essere utilizzati dai proprietari stessi. Non sono ammesse locazioni a lungo termine. Gli alloggi devono essere locati agli ospiti su base giornaliera o settimanale e devono essere disponibili a prezzi ragionevoli per il mercato e per gli usi locali. Inoltre, per poter essere autorizzati, i nuovi alloggi turistici devono soddisfare una delle seguenti condizioni:

• si devono trovare nello stesso edificio in cui il proprietario ha il suo domicilio principale; o

• non devono essere adattati alle esigenze personali del proprietario e sono gestiti nell’ambito di una struttura ricettiva organizzata.

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Abitazione nello stesso edificio in cui il proprietario ha il suo domicilio principale (Einliegerwohnung) 

(art. 7 cpv. 2 lett. a LASec)

Nei comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20%, le nuove abitazioni possono essere autorizzate se si trovano nello stesso edificio in cui si trova l’abitazione primaria del proprietario ("Einliegerwohnung" in tedesco) (art. 7 cpv. 2 lett. a LASec). Non possono esserci più di quattro abitazioni ai sensi dell'art. 7 capoverso 2 lettera a LASec per edificio.

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Abitazioni sfruttata a scopi turistici nel quadro di   strutture ricettive organizzate 

(art. 7 cpv. 1 lett. b in combinato disposto con l'art. 7 cpv. 2 lett. b LASec)

Oltre ai requisiti generali per le abitazioni sfruttate a scopi turistici, i seguenti criteri aggiuntivi si applicano agli alloggi nel contesto di una struttura ricettiva organizzata: l'alloggio non deve essere attrezzato secondo le esigenze personali del proprietario o della proprietaria ciò significa che, per essere attraente per diversi gruppi di ospiti, deve avere una disposizione e un concetto omogenei. Inoltre, devono essere commercializzati come parte di una struttura ricettiva organizzata. Esiste una struttura ricettiva organizzata ai sensi della LASec se sono soddisfatte le seguenti condizioni (art. 4 OASec):

• comprende servizi e infrastrutture di tipo alberghiero utilizzati di norma dalla maggior parte degli ospiti;
• dispone di un concetto operativo simile a quello di un hotel;
• viene assicurata la gestione nell’ambito di una struttura unitaria.

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Abitazioni senza vincoli d'uso destinate al finanziamento di una struttura ricettiva organizzata 

(art. 8 cpv. 1 LASec)

Nei comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20%, le strutture ricettive organizzate possono essere autorizzate a creare abitazioni senza vincoli d'uso, se la creazione di tali abitazioni ènecessaria affinché la struttura ricettiva in questione possa operare con profitto.

Tuttavia, questa possibilità è soggetta a condizioni rigorose. Per poterne usufruire, il proprietario o il gestore deve dimostrare che i proventi generati dalquesta struttura ricettiva sono investiti nella costruzione o nella gestione della struttura ricettiva organizzata e che la superficie utile principale di questa struttura non supera il 20% della superficie utile principale totale delle camere e delle abitazioni. La superficie può arrivare al 33% se l'alloggio viene creato per finanziare la struttura ricettiva interessata, se rimane di proprietà della struttura ricettiva a lungo termine e se viene locato da quest'ultima . In questi casi, una restrizione del diritto di alienazione deve essere menzionata nel registro fondiario (art. 8 cpv. 2 LASec).

In tutti i casi, inoltre, deve esserci unità architettonica e funzionale tra le abitazioni di nuova costruzione e la struttura ricettiva organizzata, sempre che non vi si oppongano motivi di protezione dei siti o dei monumenti. Infine, non devono esistere interessi preponderanti che impediscano la creazione di tali alloggi.

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Abitazioni senza limitazione d’uso provenienti da una antica struttura ricettiva organizzata 

(art. 8 cpv. 4 e 5 LASec)

Se una struttura ricettiva organizzata già esistente l'11 marzo 2012 non può più essere gestita in modo redditizio o convertita in abitazione sfruttata a scopi turistici, è possibile trasformare fino a un massimo del 50% della sua superficie utile principale, in abitazione senza limitazione d’uso. La struttura in questione deve essere in funzione da almeno 25 anni e il fatto che non possa più essere gestita in modo redditizio non deve essere imputabile a una cattiva condotta del proprietario o del gestore. Inoltre, non deve esistere alcun interesse preponderante che impedisca la creazione di tali alloggi.
Il resto della superficie utile principale disponibile
(almeno il 50% della superficie utile principale) può essere destinato a unità abitative soggette a una limitazione d'uso ai sensi dell'articolo 7 capoverso 1 LASec, che deve essere iscritta nel registro fondiario (art. 7 cpv. 4 LASec).

Relazione con la legge Lex Koller sulle abitazioni secondarie

La Lex Koller disciplina le condizioni per l'acquisto di fondi in Svizzera da parte di stranieri. Si tratta di un ambito normativo completamente diverso dalla legge sulle abitazioni secondarie.