Il valore dei fondi che i Comuni azzonano come terreno edificabile aumenta notevolmente. La legge sulla pianificazione del territorio (LPT) prescrive che questo plusvalore venga compensato con una tassa pari almeno al 20 per cento. I proventi così ottenuti vanno impiegati in primo luogo per finanziare gli indennizzi dovuti in caso di dezonamenti di terreni edificabili. I Cantoni e i Comuni possono però utilizzare i proventi della tassa anche per finanziare misure pianificatorie, ad esempio per realizzare piazze pubbliche o bonifiche fondiarie. Nel frattempo ogni Cantone dispone di una normativa sulla compensazione del plusvalore derivante da azzonamenti.
Quando un terreno agricolo viene assegnato a una zona edificabile, il suo valore aumenta notevolmente senza che il proprietario abbia fatto alcunché, perché un terreno edificabile è solitamente molto più caro di un terreno agricolo. In caso di dezonamento a terreno agricolo avviene esattamente il contrario: un fondo perde nettamente valore. Per ragioni di equità e giustizia, il nuovo testo di legge prevede quindi che i Cantoni provvedano a un’adeguata compensazione per i vantaggi e gli svantaggi derivanti da pianificazioni. A parte poche eccezioni, questo mandato legislativo era rimasto tuttavia lettera morta, pur essendo in vigore dal 1980. Nella revisione della LPT, in vigore il 1° maggio 2014, l’obbligo di disciplinare la compensazione del plusvalore è pertanto stato vincolato a una sanzione netta e severa: trascorso un termine di cinque anni, ovvero a partire dal 1° maggio 2019, i Cantoni che non dispongono di una normativa in materia non saranno più autorizzati a delimitare nuove zone edificabili.
La strutturazione del sistema di compensazione non è però lasciata alla totale discrezione dei Cantoni: la legge sancisce infatti una serie di prescrizioni minime, tra cui ad esempio l’applicazione di un’aliquota non inferiore al 20 per cento per la compensazione del plusvalore derivante da azzonamenti. I Cantoni hanno comunque la possibilità di fissare un’aliquota superiore rispetto a quella minima prescritta, nonché di prevedere una compensazione anche per altri vantaggi, ad esempio quelli derivanti dal cambiamento di destinazione di una zona artigianale in zona per l’abitazione oppure quelli riconducibili ad autorizzazioni eccezionali.
Conformemente alla LPT riveduta, le zone edificabili sovradimensionate devono essere ridotte. A determinate condizioni, i proprietari di un terreno edificabile dezonato hanno tuttavia diritto a un indennizzo. La compensazione del plusvalore assume pertanto un ruolo importante come strumento di finanziamento di tali indennizzi. Ciò non toglie che i proventi derivanti dalla compensazione possano anche essere impiegati per altre misure pianificatorie, ad esempio per creare spazi verdi in quartieri densamente popolati oppure, in generale, per progetti di riqualifica.
Dopo aver verificato le disposizioni emanate dai vari Cantoni in materia di compensazione del plusvalore, l’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) ha pubblicato l’esito del suo esame.